Di

13

Jan

2015

Recht an Grund und Boden

Immobilienblase in China? Die Metropolen (z.B. Shanghai) scheinen immun zu sein.
Immobilienblase in China? Die Metropolen (z.B. Shanghai) scheinen immun zu sein. (Bild: Peter Buchas)

Im Zuge der Kollektivierung unter Mao wurden ländliche Grundstücke  landwirtschaftlichen Kollektiven übertragen und das Eigentum an  Grund und Boden in den Städten ins Eigentum des Staates überführt. Das neue Zivilrecht gestattet Firmen und Privatpersonen den Erwerb des Nutzungsrechtes als eine Art Erbpacht. Als Zeitraum sind bis zu 70 Jahren vorgesehen. Nach Ablauf dieser Zeit fällt der Grundbesitz an die lokale Regierung zurück. 

Eigentum kann an Gebäuden auch in Form von Wohnungseigentum erworben werden. Seit den Wirtschaftsreformen in China in den 1990er Jahren genießt in China das Privateigentum Rechtsschutz. Obwohl oft Gegenteiliges behauptet wird, sind Verträge und Kaufverträge in China durchaus einklagbar und vor Gericht durchsetzbar.


Eine weitere Öffnung des Immobilienmarkts steht weiterhin im Mittelpunkt der Diskussionen über die Reformierung des Bodenrechts. Die Balance zwischen privatem Engagement und staatlicher Kontrolle sowie eine fairere Entschädigung soll durch klare Schutzregelungen erreicht werden. 

Entwicklung der Grundstückspreise

Wohneigentum ist in China sehr wichtig, da es bisher kein ausreichendes soziales Sicherungssystem gibt. Der Kauf von Immobilien ist daher für viele Menschen die beste Anlagemöglichkeit. Kein Wunder - jahrelang kletterten die Immobilienpreise immer höher, um bis zu 20 Prozent im Jahr.


Um die Bildung einer Immobilienblase zu verhindern, wurde die Möglichkeit des Erwerbes von Eigentumswohnungen als Anlageform beschränkt: Chinesische Banken dürfen keine Kredite mehr an Familien geben, die bereits zwei Eigentumswohnungen besitzen.


Dennoch sind die Preise für Wohnungen erstmals im heurigen Jahr nicht mehr gestiegen, sondern in vielen Städten gefallen. Der Immobilienmarkt in China kühlt sich immer stärker ab. 


Die Preise für neue Wohnungen fielen im Juli 2014 den dritten Monat in Folge. Sie lagen im Schnitt um 0,9 Prozent unter den Niveau des Vormonats, wie das Statistikamt mitteilte. Der Rückgang fiel damit mehr als doppelt so stark aus wie im Juni mit 0,4 Prozent. Ein Minus wurde in 64 der 70 ausgewerteten Städte registriert, darunter in der Hauptstadt Peking. Experten sehen vorerst auch keine Erholung auf dem Immobilienmarkt.


Die Anleger sind vorsichtig geworden, kaufen weniger. Der Markt steht auf der Kippe. 


Die großen Metropolen Shanghai, Peking, Guangzhou und Shenzhen gelten noch als relativ immun. Hier herrscht echter Wohnungsbedarf, sagt der Präsident der Europäischen Handelskammer in China, Jörg Wuttke.


Tatsächlich wurde aber in vielen Städten in den Zentralprovinzen, wie z.B. Hunan, am tatsächlichen Bedarf vorbei gebaut. Häuser stehen dort leer und Menschen werden nicht einziehen. 

Schattenbanken

Der Immobilienbereich macht etwa ein Fünftel des chinesischen Bruttoinlandsproduktes aus. Ein großer Teil der Bauprojekte ist durch Kredite von Schattenbanken finanziert, also kaum regulierten Firmen, die Geld auch an risikoreiche Kreditnehmer verleihen. Sollten diese ihre Kredite nicht mehr bedienen, könnte das Schattenbankensystem kollabieren.

Folgen einer Immobilienkrise

Kippt der Immobilienmarkt, drohen Kreditausfälle, hohe Verluste – und ein Übergreifen auf die Schattenbanken sowie das Finanzsystem. Die Tatsache, dass Eigentum auf die Superädifikate beschränkt ist, die Pacht aber zeitlich begrenzt ist, schränkt die Nachhaltigkeit des Eigentums noch dazu ein.


Manche sprechen bereits von einer Immobilienkrise. Wie stark dadurch die Wirtschaft in China insgesamt belastet wird, darüber gehen die Meinungen auseinander. Es steht viel auf dem Spiel. 

Autor:

Dr. Georg Zanger, M.B.L-HSG

Rechtsanwalt,

Präsident, ACBA

 

Artikel „The Land of the Dragon“, aus MRGlobal, Ausgabe 13/2014, Herausgeber: MRG Metzger Real Estate Group

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Kommentare: 1
  • #1

    Michael Oeschlmüller (Mittwoch, 28 Januar 2015 08:58)

    Sehr geehrter Herr Dr. Zanger, lieber Georg,
    Tolle und treffende Beschreibung der derzeitigen Situation von Immobilien in China!
    Auch wenn Immobilienpreise sinken, die Wertsteigerungen der letzten Jahren werden noch lange nicht kompensiert werden. Mir fehlen die Anzeichen einer baldigen Immobilienkrise, jedoch können Ereignisse in China sehr schnell eintreten.
    Beste Grüße aus Beijing!

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